从四个趋势透视存量变局下的中国楼市

2026年行至年中，中国房地产市场显现出更多存量时代的新特征。日前中国官方发布房地产市场系列核心指标，其中反映的四大趋势有助于了解存量变局下的中国楼市。

其一，房地产市场总体保持“稳”的态势。

“稳”首先表现在成交量上。根据国家统计局和住建部网签数据，1至5月，全国新房和二手房交易总量同比下降2.1%，降幅较一季度收窄2.7个百分点。而积极变化已经显现。4月和5月全国新房和二手房交易总量连续两个月同比正增长。5月，新房和二手房成交总量同比增长的城市有191个，其中，武汉、郑州、宁波等77个城市交易总量同比增长超过20%。

“稳”还体现在核心城市房价上。官方数据显示，四个一线城市二手房价环比连续3个月集体上涨；新房价格环比连续4个月上涨。除上海、北京、深圳、广州、宁波、厦门等核心城市二手房价涨幅明显外，此前部分调整压力较大的城市也止跌回稳，如重庆二手房价已连续三个月止跌或上涨。

其二，房地产交易结构加速重构，二手房对新房的替代作用愈加明显。

数据显示，1至5月，二手房在新房和二手房交易总量中的占比为51.5%，18个省二手住宅交易面积超过新建商品住宅。而5月，该占比为53.9%，19个省二手住宅交易面积超过新建商品住宅。

二手房交易占比超过新房，显示楼市从“增量扩张”逐渐走向“存量流通”为主导。市场底层逻辑也正在发生变化，房价不再由开发商主导，而是由无数分散的业主供需博弈来决定。

其三，快速增长的二手房市场更为活跃。

北京市住建委数据显示，5月，北京二手住宅网签量为15974套，成交量创下近5年同期最高水平。

根据上海市房地产交易中心数据，5月，上海二手房累计网签达28023套，同比增长约31%，成交规模创下2021年以来近6年同期最高值。

5月，深圳二手住宅网签成交5534套，同比增长18.1%，成交量连续三个月超过市场5000套“荣枯线”水平。

二手房市场活跃度较高，意味着存量房产的流动性增强，换房链条得以顺畅转动。特别是今年3月后，二手房新增挂牌量持续回落。据中指研究院数据，5月重点25城二手房新增挂牌房源为12万套，同比下降约41%。一线城市二手房价也率先企稳回升，这对全国楼市信心修复有风向标作用。

其四，房地产开发投资合理下降，市场逐步回归至总量均衡。

近月来，房地产供给端数据同比保持跌势，而这既是各地落实严控增量的正向反映，也是市场自发调整的结果。定向的供给减少有助平衡供需，推动市场从过去供过于求状态，逐步回归至总量均衡的新常态。